LH전세 : 평가기준 변경 126%

LH전세임대 기준변경

 

LH전세 평가기준의 변경으로 인해 생각해 봐야할 많은 것들!

최근 빌라전세 관련된 전세보증보험 문제와 관련된 온갖 뉴스가 쏟아져 나오고 있는 지금, 정부에서는 각종 정책을 쏟아내고 있고, 그 정책 중의 하나로 인정비율을 공시가 대비 126%로 변경하는 정책으로 인해 영향을 가장 많이 받는 사람들이 우리 서민들임에도 불구하고, 우리 대부분은 이러한 정책들이 정확히 어떤 것인지 모르고, 자극적인 워딩을 사용한 보도에만 집중하고 있다.

동시에 이러한 일련의 사건들로 인해, 각종 전세와 관련된 각종 제도 및 기준들이 기습 변경되고 있고, 이런 조치들이 과연 나와는 연관이 있는지 또는 없는 지에 대한 여부는 뒤로 한 채, 오로지 한 곳만 바라보며 비판하지만, 이러한 평가의 호불호를 떠나, 객관적으로 나에게는 어떤 영향이 있는지에 대해서는 깊이 생각하지 않는 경향이 있다.

여러가지 변경된 조치들이 있지만, 오늘은 불과 이틀전에 확정된 LH전세 임대지원에 있어서의 기준변경이 어떤 것이 있고, 그 영향은 어떠할지 생각하고, 대비를 해야할 것이다.

LH의 전세임대주택이란, 특정 조건에 부합하는 대상자를 선정하여, 전세금액을 저리로 지원해주는 제도를 이야기한다. LH 기초수급자 전세임대, LH 청년전세대출 등등 많은 자격조건이 있다.

 

LH전세임대 계약서

1. LH전세 평가기준은 무엇인가?

일반적으로 LH전세임대지원을 받기위해서는 우선적으로 LH로부터 지원자로 선정이 되어야 한다. 기존 지원대상은 저소득층 위주로 하였으나, 작년까지는 사회취약계층부터 청년, 신혼부부, 취준생, 한부모, 심지어 청년 쉐어라는 다소 “신박한”개념의 전세지원까지 다양하게 대상자를 선정하였었다.

이렇게 대상자를 선정함과 동시에, LH로부터의 지원자격을 취득한 대상자들이 마음에 드는 집을 선택하였을 경우, 이 집에 대해서 다시한번 LH심사부에 승인심사를 넣어야 한다.

심사조건에는 여러가지가 있지만, 가장 중요한 요소는 전세금액이라 할 수 있겠다. 전세금액도 자격조건에 따라 면적과 금액등 여러가지 요소를 고려해야 하지만, 가장 기본적으로 금액을 산정하는데 있어서도 기준이 있다.

부동산원 홈페이지에서 개별주택공시가격을 확인할 수 있다.

 

공시가격 × 153%

 

2. LH전세 승인기준이 어떻게 바뀌는가?

당초 HUG보증보험은 인정비율 150%에서 126%로 하향 조정했었고, LH는 아직은 153%를 유지하고 있었다. 현장에서는 곧 LH도 인정비율을 조정하지 않을까 하는 우려가 있었고, 그동안 LH는 아직 검토하는 것은 없다는 입장을 비췄지만, 간간이 내부검토 중이라는 비공식 피셜은 계속 나오고 있는 상황이었고, 사실상 시간문제일 뿐, 언젠가는 LH도 시행할 것일가는 예측이 우세한 상황이었다.

드디어 이틀전, 확정되었다는 소식이 들려옴과 동시에 시행시기까지 예고되었다.

 

2023년 10월 2일 심사건부터 적용

(9월25일부터 승인심사 신청 제한)

 

 

3. LH 승인기준 변경에 따른 영향은?

우선 전세시세에 끼치는 영향이 가장 크다고 할 수 있다. 전세대출을 대폭 풀어주면서 전세수요는 기하급수적으로 증가했고, 수요공급곡선의 접점은 우상향하는 추세였다. 하지만, HUG보증보험이 인정비율을 126%로 기습조정하면서 가파르게 치솟던 전세시세는 주춤해졌고, LH에서 지원받는 수요자로서는 지원금액의 한도로 인하여 금액 1억3천만원 이상의 전세 매물로의 접근에는 제한이 있을수 밖에 없었다.

하지만, 임대인들은 기존 HUG에서 150%적용 기준으로 입주한 임차인에게 보증금을 반환해 주어야하는데, 대부분의 임대인들로서는 차액을 마련하기가 현실적으로 쉽지 않은 상황속에서, 지푸라기를 잡는 심정으로 LH기준에 맞추어 새로운 임차인을 물색하지만, LH지원을 받는 임차인의 구매력과는 다소 큰 차이가 있어 현실적으로 쉽지 않다. 

따라서, 선량한 임대인도 순식간에 “보증금을 떼먹는 나쁜 임대인, 전세사기꾼”으로 전락해버리는 사태가 벌어지는 것이다.

HUG 그리고 LH에서도 이런부분에 대해서는 전혀 고려하지 않고있다. 그야말로 회사의 출혈을 최소화해야한다는 일념하나로 각자도생하는 것이다. 그들에게 임대인은 국민이 아니다. 사실 양회사 모두 공기업아닌가? 그런 그들이 돈벌이에 혈안이 되어 국민들에 대한 보편적 복지, 공기업으로서의 의무는 외면한체, 오로지 (-)를 지우기 위한 정책을 펼치고 있는 것이다.

 

4. LH전세 평가기준 변경, 무엇이 문제인가?

사실 표면적으로는 임대인이 가장 고통스러운 상황에 직면한 것은 맞다. 임대인 입장에서는 그나마 HUG보증보험으로 “눌려진” 전세시세를, LH가 버텨주었는데 이젠 그 방파제 마저 사라진 것이라 할 수 있다. 

임차인들 입장에서는 떨어지는 전세시세가 반가울 수 있다. 하지만, 현재 전세로 거주중이라면 내가 살고 있는 집에 대한 상태는 어떠한지 돌아봐야 한다. 위에 서술한 일련의 흐름들로 인하여, 그동안 잘 지냈던 집주인을 전세사기범으로 만들어야하는 사태가 벌어지고, 또한 이런 집들이 많아지면, 비어있는 집이 넘쳐나더라도 계약을 할 수 있는 집을 만나기 힘들어진다.

임대인 입장에서는 HUG에서의 대납건이 1건이라도 발생하면, 해당 임대인 소유의 모든 주택에 대한 전세운영에도 큰 차질이 발생할 수 있다. 아니, 발생한다. 하지만, HUG/LH에서는 이런 상황은 전혀 고려하지 않고, 오로지 정책을 타이트하게 유지하려고만 한다. 

그야말로, 각자도생 / 제로섬게임 / 네가 죽어야 내가산다는 생각을 들게 만들고 있는 현재의 행태는 많이 걱정스러울 정도이다. 

 

5. 126% 변경에 대한 대처방안

부동산정책이 우리 생활과 멀리 있지 않다는 것을 아직도 많은 사람들이 알지 못하는 것 같다. 또한 이러한 정책은 정치권에서 마련하고 실행하게 한다. 그렇다면 정치라는 것도 우리생활과 밀접한 연관이 있는데, 이러한 것은 잘 생각하지 못하고, 대형 언론사에서 얘기하는 편가르기에 맹목적으로 동참하는 일이 비일비재 한것 같다.

임대인에게 국한된 일이 아니다. 임대인 임차인 모두에게 해당되는 중대한 사안이며, LH전세 평가기준 변경으로 전세보증보험과 동일한 상태가 되었다.

 

대처방안이라고 한다면, 임대인은 돈을 마련해야한다. 특히 임대주택이 많을 수록 더욱 준비해야한다. 또한 선제적으로 126%에 맞게 금액을 조정해야한다. 물론 시세는 이보다 높지만, 이번 빌라왕 사태로 인하여 임차인들은 월세로 전환을 하거나, HUG 가입여부를 더욱 민감하게 여기고 있기 때문이다.

그리고, 현재 HUG 보증보험을 실행하서 나오는 전세임차인들의 수요가 지금이 피크이다. 그들은 보증보험을 실행해서 나왔기 때문에, 보증보험의 소중함을 더욱 절실히 느끼고 있고, 또한 보증보험만 된다면  다시 전세를 찾고 있다. 이 수요를 놓치면, 한동안 전세수요는 잠잠해질 가능성이 크다.

임차인들은 지금 내가 살고 있는 집의 상태를 확인해야 한다. 임대인이 나의 보증금을 돌려주기 위해 어떻게 하고 있는지, 다소 불편하더라도 지속적으로 연락을 취해야한다. 그리고 먼저 이사갈 집을 알아봐도 의미가 없다. 서두르지 말고, 일단 나의 보증금을 임대인이 언제 어떻게 돌려줄지에 대해서 명확히 한다음, 이사갈 집을 알아봐야 한다.

마지막으로, LH 전세임대지원 제도는 임대인이나 임차인 모두에게 꽤 괜찮은 제도이다. LH홈페이지나 “LH전세임대주택입주자모집” 또는 “LH 청년전세임대주택 공고”등을 검색하면 지원절차를 안내받을 수 있다.

 

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