[초보 부동산 탈출 Episode 6] LH 도시공사 전세계약 진행은 처음이 너무 불안하다

■ LH 도시공사 전세계약은 늘 불안하고 어렵다

일반적으로 전세계약도 작지 않은 자금이 필요한 계약이다. 따라서 대다수의 전세 임차인들은 은행의 전세대출을 활용한다. 그 중에서 LH/도시공사에서 지원하는 전세임대는 승인이라는 절차를 거쳐야하고, 처음에는 다소 절차가 복잡하게 느껴질 수도 있을 것이다.

LH전세임대

경기도시공사

인천도시공사

하지만, 승인기준에 대한 것은 고정적이고 ,큰 변동이 있을 경우에는 사전에 공지가 되고 있어서 큰 문제 없이 빨리 적응할 수 있을 것이다. 하지만, 현장에서 LH/도시공사의 계약을 진행하는데 있어서의 리스크는 어떤 것이 있는지, 이제 막 부동산을 개업한 초보 부동산 중개사분들에게는 다소 난감할 것이다.

LH전세임대지원 시행 초기에는 기존방식보다는 다소 복잡한 절차로 임대인들의 설득이 쉽지 않았지만, 이제는 꽤 보편화된 방식이 되어 임대인과의 문제는 별로 없다. 오히려 공인중개사 입장에서 다소 난처한 상황이 자주 벌어질 수 있는 계약방식이 되어 버렸다.

그럼 어떠한 불안감이 존재하여 우리를 힘들게 하는지 알아보자.

 

■ 절차상의 문제점

  • 공식적으로는 가계약도 금지
  • 임차의뢰인의 무차별적 중복 승인 신청도
  • 현실속에서 50~100만원으로 조건부계약을 하지만, 위약금도 너무 적어 쉽게 포기 또는 배액배상
  • 임차인 입장에서 다른 기금대출이 있다면 최소 하루 전 상환

 

LH 도시공사 전세계약 관련한 안내문.

 

LH 도시공사 전세계약에 관련한 안내문 2번째

 

  • 안내문을 보고 있으면 다소 답답하다. 이로인해 어떤 임차의뢰인은 조건부계약금을 거부하고 신청서만 넣기도 한다. 이 경우 임대인은 불안할 수 밖에 없고, 승인을 기다리는 기간 중에 다른 사람이 나타나 계약의 하겠다고 한다면 쉽게 해지될 수 있다. 그럼 임차의뢰인 입장에서도 낭패이다.

 

  • 또한, 승인신청을 위해 집을 잡아두려고 50만원 또는 100만원 (사실 그 이상 받고 싶다)을 걸어두고 승인을 기다린다고 해도, 포기하는 금액 또는 배액배상을 위한 위약금이 큰 금액이 아니어서, 어느 한쪽이 일방적으로 계약 포기를 선언하기도 한다.

 

  • 조건부 계약을 위해 돈을 받을 때도, 임대인에게 입금하는 것이 원칙이지만, 최근 전세사기로 인하여 확실한 임대인이 아니라면, 부동산 입장에서도 함부로 임대인에게 송금을 하고 승인을 기다리자고 하는 것도 난감한 일이다. 승인이 나지 않았을 경우 원활히 돈을 돌려받을 수 있을지 중개사 입장에서도 불안하기 때문이다. 그렇다고 부동산이 받기도 애매하다. 추후 어느 일방의 의도적 파기문제가 발생했을 경우 돈을 받지 않았으니 받은 사람이 해결해라라는 경우도 종종 있기 때문이다. 보통 수령사실을 임대인과 임차인 양측에 통보하여 그 증거와 동의를 받았음을 확보해놓지만, 어느 한쪽이 무리한 주장을 할 경우에는 다소 피곤하기 때문이다.

 

■ 대처방안

우선 LH 또는 도시공사에 승인을 신청한다는 사실을 양측에 문자로 또는 주요 합의사항을 기재한 서면을 사진으로 양측에 문자로 보내어 동의한다는 문자 답변을 받아 두는 것이 유일한 방안일 것이다.

또한, 가계약금이라는 표현은 사용하지 않는 것이 좋다. 사실상 “가계약”이라는 것은 없다. 이미 중요내용에 대해서 합의를 했고, 오로지 LH 또는 도시공사의 승인을 조건으로 진행하는 전세계약이기 때문에 “조건부계약”이라고 표현하는 것이 맞다. 실제로도 그러하다.

가계약은 쉽게 아무런 책임 없이 해지할 수 있다고 생각하기 때문이다. 따라서 공인중개사분들은 가계약이라는 단어는 사용하지 않는 것이 마땅하다고 생각한다.

그리고, 조건부계약금을 거부하는 임차의뢰인이 있을 경우에는, 확실하게 이야기해두어야 한다. 승인이 되었다고 하더라도 계약서를 쓰기전까지 어떠한 금원이 계약을 담보하여 지급되지 않는다면, 임대인은 누구와도 계약할 수 있는 오픈상태라는 것을 주지시켜하고, 이를 주요계약을 기재할 때, 함께 기재하여 임차의뢰인의 확인을 받아두어야 한다.

 

가장 어려운 부분이 승인에서 계약에 이르는 그 공백의 시간을 어떻게 넘길 것인가, 이것이 가장 어려운 점이라 할 수 있다. 이 시기만 잘 넘길 수 있다면, 그 이후에는 특별한 문제점은 없을 것이다.

물론, 여전히 남아 있는 어려움은 존재한다. 이는 이전의 포스트를 참조하길 바란다.

 

 

 

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