[초보 부동산 탈출 Episode 5] 중소기업청년 전세대출의 명과 암

 

중소기업청년 전세대출은 무엇인가?

중소기업 청년전세 대출 (중기청대출)은 쉽게 이야기해서, 중소기업에 재직 중인 일정 연령대 이하의 청년들에게 초저리로 전세자금을 대출해주는 기금을 말하는 것이다.

대출 한도는 1억으로 그리 크다고 할 수 없지만, 수도권의 작은 빌라 또는 오피스텔 정도라면 충분한 금액이라고 할 수 있다. 일반적으로 이율은 1%중반으로 무척 저렴하다. 또한 일반적인 안심전세 대출의 경우 보증금의 80% 또는 90%의 한도가 있어서, 자기 자금이 다소 필요하지만, 중소기업 청년 전세 대출의 경우에는 전세 금액이 1억 이하라면, 자기 자금 없이도 전액 대출로 충당이 가능하다는 장점이 있는 것이 바로 중소기업 청년 전세 대출이다.

임차인, 즉 차주의 입장에서는 1억 이하로는 전액 대출이 가능하고, 이율 또한 절대적으로 저렴하기 때문에 활용할 수 있다면 적극적으로 활용하는 것이 좋다.

또한 임대인 입장에서도 원하는 처분 금액이라면 대출이 어디서 나오든 돈만 받으면 된다는 생각이기에 중소기업 청년전세 대출의 위험성(?)을 간과할 수도 있을 것이다.

하지만, 부동산 공인중개사라면 중소기업 청년 전세대출의 명과 함을 어느 정도는 인지하고 있어야 한다.

중소기업 청년 전세대출의 장점은 상술한 내용에 있다. 오로지 2가지의 장점이다. 그것도 임차인 입장에서의 장점일 뿐이다

 

  1. 1%대의 이율
  2. 1억 한도라면 자기자금 없어도 전세 보증금 풀로 대출

 

■ 중소기업청년 전세대출의 단점 또는 위험성

    1. 임차인 입장에서 위험성

  • 전액 질권 설정되기 때문에 만기에 다른 곳으로 이사를 가려고 할 때, 임대인으로부터 계약금을 받을 수 없다. 왜냐하면, 일반적인 전세자금 대출의 경우에는 나의 자금이 일부 불입되어 있기 때문에, 내가 이사계획을 임대인에게 통보하고 임대인이 다른 새로운 임차인을 찾아 계약을 하고 계약금을 받았을 때, 그 새로운 임차인으로 부터 받은 계약금을 임대인은 임차인에게 먼저 지급하여 다른 곳을 계약할 수 있도록 배려할 수 있다. 그러나 전액 대출자금으로 전세 보증금을 충당했다고 한다면 모든 전세보증금은 은행이 지정한 계좌로 입금을 해야만 한다. 그렇지 않았을 경우 발생하는 문제에 대해서는 아래 추가로 설명할 것이다.

 

  • 최근 금융권에서 청년층이라고 지정하고 있는 연령대의 대다수 임차인들은 중소기업 청년 전세대출을 활용하면서 LH전세로 갈아타는 경우가 있다. 아니면 안심전세대출로 갈아타게 된다. 만약 LH전세 지원제도를 이용하여 새로운 곳으로 이사를 갈 경우에는 기존에 받은 중소기업 청년 전세자금을 하루 전에 상환을 해야한다. 그래야만 다음날 LH전세 또는 안심전세 대출자금이 실행될 수 있다. 현실에서 과연 “내일 이사를 나가는데, 보증금은 오늘 내어줄 수 있겠습니까?”라는 요구사항을 들어줄 임대인이 얼마나 있을까? 결국에는 내가 먼저 상환을 해야하는 문제가 생긴다. 그리고 이 혜택은 영원히 계속되는 것이 아니기 때문에 언젠가는 이사가기 하루전에 상환을 해야하는 시기가 반드시 온다. 이 때, 이사짐 모두 들고 하룻밤 노숙을 해야 한다는 것이다.

 

그렇지만, 결론적으로 임차인 즉, 차주의 입장에서의 단점은 그리 많지 않다. 더 문제는 임대인에게 무척 불리한 것이 중소기업 청년전세 대출이다.

 

    2. 임대인 입장에서의 위험성

  • 앞서 임차인 입장에서의 위험성에 대해 언급하면서, “전액 질권 설정”되는 것이라고 했다. 질권은 등기부등본 상에서도 나오지 않고, 오로지 우편으로 “질권양도통지서”로 끝나기 때문에 임대인 입장에서는 잊어버리기가 쉽다. 특히 새로운 임차인과 전세계약을 했을 때, 퇴거하는 기존의 임차인에게 다른 이사갈 곳을 계약하라는 의미로, 새로운 임차인으로 부터 수령한 계약금을 기존의 임차인에게 지급하는데, 중소기업 청년전세 대출을 받은 임차인이라면, 절대로 이렇게 해서는 안된다.

 

  • 이런 경우에는 모든 전세보증금이 대출은행이 지정한 은행의 계좌로 입금이 되어야 한다. 만약 임차인이 자기부담금이 있다면 그 금액의 한도에서 미리 내어줄 수 있지만, 1억 전세보증금에 1억이 중소기업 청년전세 대출이라고 한다면, 절대로 임차인에게 내어주어서는 안된다. 임차인이 따지더라도 은행과 따져야한다고 해야한다. 왜냐하면, 모든 전세보증금은 대출은행이 질권을 잡은 상태이고, 또 이렇게 허락 한것이 임차인, 즉 차주 본인이기 때문이다.

 

  • 임대인 입장에서의 정말 큰 위험성은 따로 있다. 바로 임차인이 집을 훼손했을 경우이다. 보증금은 말 그대로 집을 온전한 상태로 목적에 맞게 사용하는 것을 담보하기 위한 목적으로 받는 것이다. 많은 분들이, 특히 임차인들은 “그냥 돈을 줬으니 내가 이 집에 살겠다. 그리고 그 돈은 잘 모셔두고 있다가 내가 나갈때, 날짜 맞춰 돌려줘라”라고 생각하는데, 그렇지 않다. 전세 시세가 올랐다 또는 하락했다라는 표현을 많이 접해서인지, 이를 마치 집을 사는 것은 아니지만 집값을 줬다고 생각을 하는 사람도 있는데, 전세 보증금은 말 그대로 보증금이다. 내가 호텔에 체크인 할 때, Deposit하는 이유와 같은 것이다.

 

  • 만약 임차인이 퇴거하는 날, 주택의 훼손이 발견이 되었다면, 임대인은 이 보증금으로 주택을 수리해야 한다. 하지만, 중소기업 청년전세 대출은 이에대해서는 신경을 쓰지 않는다. 수리 문제가 발생했을 경우에는, 임대인과 임차인이 “알아서” 합의를 보든지 말든지 관심이 없다. 오로지 상환에만 초점을 맞춘다. 따라서, 이러한 분쟁이 발생했을 경우, 임대인은 일단 은행에 전세금을 보내고, 그리고 나서 은행과 관련없이 임차인과 민사소송을 진행해야 하는 것이다. 그렇지 않은 경우에는 대출은행이 임대인을 사기죄로 고소하는 일이 “실제로 발생했고, 그걸 내 눈으로 봤다”

 

주택이 임차인에 의해 훼손되었을 때, 그 규모는 결코 작지 않다.

 

    3. 공인중개사 입장에서의 단점

우리들은 일단 중기청의 경우에는 “창구상품”이라고 표현한다. 다른 대출의 경우에는 상담사가 출장을 나와서 현장에서 상담·접수를 진행하지만, 이를 포함한 버팀목, 디딤돌 등의 이른바 정책대출상품의 경우에는 창구에 가서 상담·접수를 해야한다. 하지만, 같은 은행 같은 지점이라고 하더라도 직원마다 상담하는 내용이 조금씩 다르다보니, 중소기업 청년전세 대출을 통한 계약진행은 마음이 편안하지는 않다.

보통 공인중개사라면 은행상담사를 통해 대략의 기준을 공유하고 있어서 그 가부를 알 수 있지만, 창구상품의 경우는 알 수가 없다. 또한 은행 창구 직원의 개인적 소견이 상담내용에 개입되면, 온갖 괴담을 바이블로 삼아 은행 직원의 개인적 소견에 의한 요구로 인하여, 계약서는 그야말로 주요 내용을 확정할 수 없는 누더기가 되고, 또한 결과를 기다릴 수 밖에 없다.

특히, 이 대출은 잔금30일 이내에 계약서 실물을 들고 신청을 해야하는 상품이기에, 계약서의 잔금일은 짧게 써야하고, 또한 최소3일은 은행에서의 대출신청 접수여부를 기다려야 한다. 주목해야 할 것은 “승인 여부 또는 확답”이 아니다. 은행직원들도 문제 발생시 책임을 지지 않기 위해, 가능여부에 확답을 하지 않는다. 따라서 그 들이 “접수”를 받아 주면, 그 것으로 다소 마음을 놓을 수 있을 뿐이다.

 

 

 

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