[초보 부동산 탈출 Episode 4] 근저당권자가 대부업체일 때 쉽게 볼 수 없는 이유

 

 

근저당권에 대한 이야기는 어제도 했던 것 같다. 우리 부동산은 등기사항전부증명서상의 각종 제한물권이 숙명처럼 따라다니는 어떤 오브제(?)같은 존재이기 때문에, 어쩔 수 없이 내가 하는 이야기는 대부분 권리사항을 중심으로 이야기를 하게 된다.

늘 하는 이야기지만, 부동산을 5년 넘게 하면 성불할 수 있다는 이야기는 결코 틀린 이야기는 아니다. 토지 보상문제로 친척친지가족친구들이 돈 앞에 인연을 끊고 서로 원수지간이 되기도 한다. 또한 우리 현업 종사하다 보면, 세상이 결코 아름답게 흘러가지만은 않는다는 것을 느낄 수 있다. 80%의 어둠으로 인해 20%의 밝음이 우리 세상을 아름답게 보여지게 할 뿐이라고 생각한다.

오늘은 근저당권자가 다소 특별한 개인 또는 법인일 경우에 생각해 봐야 할 일들을 소개해보고자 한다.

 

# 대부업체가 근저당권자라면 뭐가 다른가?

등기사항전부증명서는 갑구와 을구로 나누어져 있다. 갑구에는 소유권과 더불어 압류 또는 경매 가등기 등이 기재가 되고, 을구에는 기타 권리관계, 특히 채권채무와 관련된 권리관계가 기재된다. 우리는 현업에 있으면서 자주 접하는 등기사항전부증명서에는 반수 이상의 확률로 근저당 등의 제한물권이 기재되어 있으며, 가끔 전세권, 임차권등기 등이 설정되어 있는 것을 볼 수 있다.

이러한 이유로, 초보 부동산이라면 근저당은 채권채무 관계만 해결하면 당연히 쉽게 말소 할 수 있을 거라고 생각할 것이다. 사실, 이게 맞다. 당연히 채권채무가 소멸된 근저당은 말소가 되어야 하지만, 앞서 언급 했듯이, 우리 사는 세상은 동화책 처럼 아름답지만은 않다.

대부업체가 근저당 권자인 경우 어떤 생각이 들겠는가?

 

근저당에 대한 권리자가 대부업체라고 해서 달라질 것은 없다. 하지만, 말소를 해야 할 경우에 문제가 생길 수 있다.

그럼 어떤 문제가 생길까? 상상이나 될지 모르겠다.

 

# 사라진 대부업체, 말소서류를 어디서 받아야 하나?

꽤 오래전의 일이다. 전세 계약을 작성하고, 별도의 약정사항으로 대부업체가 근저당권자로 있는 근저당을 해지하기 위해, 법무사를 입회시키기로 했다. 임차인이 전세대출을 받는 곳에도 이를 통보하였다. 거기까지는 문제가 없었다. 계약서 작성을 완료하고 이틀이 지날때 까지는…

이틀 후부터, 해당건의 말소업무를 의뢰받은 법무사 사무실은 난리가 났다. 그 업체가 사라졌다는 것이다. 하지만, 임대인은 꼬박꼬박 이자와 원금을 납입하고 있었는데 업체가 사라졌다니?

업체가 폐업정리한 것은 맞았다. 다행이 이를 인수한 업체가 있었고, 이 업체가 채권을 인수하여 계속하여 원리금을 받고 있었다. 따라서 잔액증명 등의 확인은 마무리가 되었고, 말소도 쉽게 될 줄 알았다.

하지만, 말소서류를 제출할 회사의 사용인감과 각종 서류등이 필요했는데, 이 업체를 인수한 업체에서는 해결해 줄 수 없는 상황이 벌어졌다. 잔금 일자는 다가오고, 채권을 인수한 곳에서의 협조는 받을 수 있었지만, 말소서류를 준비해줄 폐업한 업체는 찾기가 무척 어려운 상황이 었다. 인수한 곳에서 연락처 등을 전달해주었지만, 정작 연락이 닿지 않았다.

급기야 잔금일을 3일 정도 넘겨서 간신히 기존 업체의 대표자로부터 관련 서류를 넘겨 받을 수 있었다. 대출담당자는 사안을 알고 최대한 도와주었지만, 그 역시 지점에서 많은 스트레스를 받았을 것이다. 지금도 그 분과 잘 지내고 있고, 그 때의 일을 무척 고맙고, 미안하게 생각하고 있다.

사실 대부업체는 필요한 금융권의 한 구성원이다. 많은 사람들이 저신용자를 대상으로 고리를 뜯는다고 하지만, (사실 맞다, 법정 최고 이자를 받고 있으니…) 개인적으로는 어쩔때는 이런 업체가 은행보다 더 낳다는 생각도 한다. 은행은 리스크를 감수하지 않는다.

정치인이나 대기업등에는 수천억원을 떼일 위험이 있어도 쉽게쉽게 대출해주면서, 일반 서민들에게는 단 0.00001%의 리스크도 문제를 삼아 대출을 진행해 주지 않기 때문이기도 하다. 대부업체가 필요악이기는 하지만, 이들이 없다면 모두 그야말로 死금융을 이용해야하는 아찔한 상황으로 내몰릴 가능성이 크기 때문이다.

각설하고, 다시 본론으로 돌아와서, 근저당에 대한 권리자가, 채권자가 대부업체일 경우에는 이런 일까지 생각하지 않을 수 없다.

대부업체가 권리자인 근저당권을 말소

 

# 등기사항전부증명서의 행간을 읽을 줄 알아야 한다.

앞선 에피소드3에서도 이야기했다. 나 역시 감히 이 부분에서 행간을 읽을 줄 안다고 말할 수 없다. 내가 직접 겪어 봤기 때문에 지금 이렇게 글을 올릴 수 있는 것이지, 당시의 감정은 그야말로 하늘이 무너지는 줄 알았다.

법무사 사무장님, 은행 대출팀장님, 임차인…. 그야말로 바늘방석이 따로 없다.

부동산을 하면서 가장 좋은 것은 계약이 성사되고, 잔금이 끝나고 나서 아무일 없는 것이 가장 좋은 결과라고 생각한다. 또 그래야 다른 일에 집중 할 수 있고, 다른 계약을 진행하고 점검할 수 있다. 하지만, 이런 일이 생기면 시간만 허비하게 되고, 스트레스는 온 신경을 짖누르게 된다.

초보 부동산 중개사분이라면 이런 현업에서 생길 수 있는 일들은 그 어디서도 접해보지 못했으리라 생각한다. 나 역시 그러했기 때문에 위와 같은 일을 겪었었다.

 

# 복잡한 물건은 과감하게 버려야 한다.

어쨋든 부동산을 오픈하고 일을 시작했다고 하면, 물건 하나하나가 반갑게 느껴질 것이다. 하지만, 이런 조급함이 엄청난 일을 초래할 수 있다는 것을 명심하고, 감당하기 힘든 물건은 과감하게 버려야 한다.

이런 일은 다른 부동산에서도 비일비재 하다. 심지어 같은 지역의 친한 다른 부동산과 이야기하면서 버려야할 물건을 공유하기도 한다. 감당이 안되는 곳은 버릴 줄 알아야 한다. 초보 부동산이라면 이를 알아보기 힘들 것이다. 부디, 이 조잡한 글 몇 줄이지만, 누군가에게는 도움이 되기를 간절히 바라는 바이다.

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