[초보 부동산 탈출 Episode 3] 권리관계 분석하기에 복잡한 물건을 받았을 때

 

 

 

# 물건을 받았다면, 먼저 등기부등본을 살펴야 한다.

초보 부동산이라면 어느 하나 아쉽지 않은 것이 없다. 매물을 찾는 고객이 와도 물건이 없어서 아쉽고, 매물을 의뢰하는 고객에게 물건을 받으면 이 또한 무척 소중하기 이를 때 없다. 중개사 자격증이 국민자격증이라는 취급을 받는다고 해도, 막상 따기는 쉽지 않기에 머리속에는 권리관계 분석이라는 카테고리는 있지만, 이를 떠올려서 어떻게 처리해야 하는지에 대해서는 에러가 나기도 한다.

남들의 진흑탕 싸움에 휘말리지 않기 위해서는 이를 잘 살펴보아야하는데, 오늘은 초보 부동산이라면 쉽게 놓칠 수 있는 이 부분을 이야기하고자 한다.

권리관계 분석을 위해서는 등기부가 필수이다.

권리관계 분석! 간단하지만 어떤 일이 생길지 모른다.

위에 제시한 등기부등본 사진을 보면, 특별한 점을 느끼지 못 할 수도 있다. 아마 초보 부동산이라면 뭐가 문제냐고 할 수 있다. 소유권 이외에 압류라던지 가등기가 없이 깔금한 갑구와 대부분의 등기부등본의 을구에 기재되어 있는 근저당권. 얼핏 보아서는 특별한 것이 업지만, 대부분의 부동산 중개사분들이라면 다소 갑갑하고 찜찜한 느낌을 받을 것이다.

일반적으로, 소유자는 주택을 매입하기 위해 주택담보대출을 받게 되는데, 그때 채무자는 소유자 본인, 근저당권자는 은행 등의 금융기관인 것이 일반적이다. 하지만, 위에 게시한 등기부등본을 보면 다소 일반적인 범주에서 벗어나 있는 것이 보일 것이다.

소유자와 채무자, 근저당권자가 모두 다름과 동시에 각각의 개인들이다.

소유자는 채무자에게 자기 집을 담보로 제공하는데 동의했을 것이며, 채무자는 어떤 개인으로부터 돈을 빌리기 위해 채권자에게 담보를 제공했고, 채권자는 해당 주택에 대하여 근저당권을 설정했다.

사실 매도가 되어서 매도자금으로 받은 돈으로 각각의 이해관계를 정리하면 아무런 문제가 없다. 하지만, 우리 사는 세상은 그리 아름답지 많은 않다.

 

# 권리관계 복잡한 물건의 매도처리, 무엇이 문제인가?

부동산 입장에서는 숫자만 정리되면 아무런 문제가 없다. 소유자든 채무자든 그리고 근저당권자이든 서류상의 숫자만 정리되면 모든게 정리되는 것은 이치이고 순리이다. 하지만, 그 숫자 이면의 다른 것은 우리 부동산 입장에서는 알 수가 없는 일이다.

기본적으로 매매 계약이 마무리되고, 잔금일이 되면 우리는 법무사를 불러 잔금 과정중에서 매도인의 채무를 상환하고, 매수인이 은행에서 주택담보대출을 받는 경우, 은행측을 위한 설정서류를 받고, 등기소로 가서 명의이전 신청을 하게 된다.

하지만, 권리관계가 복잡한 집인 경우에는 각각의 이해관계자가 모두 참가하거나, 또는 채무자로부터 대금을 수령하지 못한 경우에는 다소 복잡한 일에 휘말릴 수도 있다. 물론, 부동산 입장에서는 정상적이고 상식적인 절차를 통해 매매를 완성했기 때문에 그들이 이 매매 과정에 참여할 근거는 등기부상의 숫자 이내의 일일 뿐이다. 또한, 각자의 이해관계를 해결하는 것에 있어서는 매도인이 해결해야할 일이지, 정상적으로 매매를 진행한 부동산은 어떤 책임도 없다. 하지만, 늘 이야기하지만, 우리사는 세상은 동화속의 아름다운 세상이 아니기 때문에 가끔 상상을 초월하는 일이 생기기도 한다.

등기부등본상의 각각의 명의자를 보면, 어떤 이들은 가족이고, 어떤 이들은 제3자 이다. 여기서 끝나면 안된다. 각각의 당사자들의 연령대도 살펴야 한다. 등기부상 명의자들의 이름 뒤에 어떤 이들은 상속권리가 있을 수도 있고, 어떤 이름 뒤에는 또 다른 이해관계자들이 있을 수도 있다.

실제로, 이런 물건이 접수되면, 각각의 이해관계자들이 가족이라는 믿기 힘든 관계를 내세우며 시세등 여러가지를 물어본다. 모두 따로 있는 공간에서 각각이 해당 담보에 대한 여러가지를 물어본다. 아들, 처남, 오빠, 누나 등등 수 많은 사람들이 이해할 수 없는 횟수로 각각 전화를 해서 이에대해 물어본다.

이쯤되면 해당 물건지는 상당히 복잡한 권리관계가 얽혀 있다고 보면 된다.

 

# 어떻게 해야 하나? 해결방안??

사실 해결 방안이라고 할 것 까지는 없다. 개인적으로는 2가지의 방법이 유일한 방법이 아닐까 싶다. 서류상 명백하게 표시되어 있는 것을 기준으로 해결하면 될 것으로 보이지만, 예상치 못한 일들로 인해, 무고한 부동산 사무실에서 다툼이 일어나는 것을 피하려면 어쩔 수 없다.

이런 물건은 포기하는 것이 좋다.

중개사로서 어떠한 권한이 있는 것이 아니다. 때문에 권리관계가 복잡한 물건은 애초에 손을 대지 않는 것이 좋다. 서류상으로 읽히는 행간으로도 꽤 복잡한데, 실제로 각각의 이해관계인을 초과한 규모의 사람들이 이에대해 관심을 가지고 있다면, 이는 감당할 수 있는 수준이 아닌 것이다.

변호사 수준의 수임료를 받고 처리하려고 해도 머리가 아픈데, 일반 수수료를 받고 내 직인을 찍어서 중개를 한다? 이후에도 상당한 부담으로 되돌아올 수 있는 거래건이라 보여진다. 이런 곳은 과감하게 버리는 것이 낳다. 이 곳 말고도, 중개를 해야하는 주택은 넘치고 넘친다.

등기부등본상 이름이 없는 사람의 출입은 철저히 막아라

만약, 이 물건에 대한 거래가 성사가 되었다면, 이해관계인들이 동행인이라는 핑계로 명의이전 절차, 심지어 계약금이 오고가는 계약단계에서도 계약금을 확보하기 위해서 사무실 여기저기를 차지하고 앉아있을 수 있다. 이렇게 되면 매수인도 역시 불안해 질 것이고, 정상적으로 거래가 이루어 질수 있을지 장담할 수 없다.

따라서, 이런 곳을 중개한다면, 서류상에 이름이 없는 사람들의 출입은 철저히 막고, 근저당권자로 부터도 채권잔액 확인서 등을 확보하여 추후, 근저당권 해지서류 교부 등이 동시 진행될 수 있도록 조치를 취해 놓아야 한다. 근저당권자의 해지서류 교부의 지연으로 인해 발생하는 여러가지 케이스의 일들은 비단, 이런 일만이 아니다. 하물며 복잡한 권리관계 속의 물건이라면 더 말할 것도 없을 것이다.

 

초보 부동산 탈출 Episode 1

초보 부동산 탈출 Episode 2

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