전세자금대출 과연 쉽기만 할까? 부동산이야기 [episode 8]

1 전세자금대출이란 무엇인가?

부동산을 운영하면, 아무래도 이 전세자금을 조달하기 위한 대출상품을 자주 접하게 된다. 안심전세 또는 일반 신용을 기반으로한 서울보증을 통한 전세자금 대출을 취급하게 된다.

특히 안심전세의 경우에는 일정 기준의 소득만 인정이 되면 전세보증금을 담보로 하는 성격의 대출을 받을 수 있는데, 왠만한 신용카드 사용자라면 거의 받을 수 있다. 그래서 “숨만 쉬면” 받을 수 있는 것이라 이야기 하기도 한다.

하지만, 이 역시 은행의 리스크를 감수하지 않으려는 피나는 노력이 필요한 “여신”이다 보니, 은행 입장에서는 꽤 디테일한 부분까지 체크를 한 후에야 대출을 실행한다.

따라서, 대출신청자 또는 임대인이라 하더라도 은행에서 묻는 사항에 정확하게 답변해야 하는데, 그렇지 않은 항목이 발견되면, 전세대출은 실행되지 않는다. 과연 무엇 때문에 이런 일이 생길 수 있는 것일까?

 

2. 사건의 개요

A씨는 마음에 드는 전세 가능한 물건을 선택하고, 전세자금을 조달하기 위해 전세대출을 문의하였다. A씨는 신용점수도 900점대로 매우 높았고, 연체 또는 기타 할부 상품을 이용하지 않는 우량한 신용상태를 유지하고 있는 중이었다.

대출상담사와의 상담에서도 문제될 만한 소지가 없어 계약을 하고, 대출자서를 진행하였다. 그로부터 이틀 후…

A씨의 신용문제로 전세자금대출 신청이 거절되었다는 통보를 받게 된다. 부동산 중개인과 대출상담사로서는 황당할 뿐이었다. 도대체 왜 이런 일이 벌어지게 되었을까?

바로, 과거의 “탕감이력”때문이다. 이것이 어떤 것이냐면, 2000년대 초반 카드대란 시절에 많은 사람들이 부채를 감당하지 못해 “개인회생” 또는 “파산신청”등을 하여, 은행에 대한 채무를 면책 받은 사람들이 꽤 많았다. 특히 “채무조정”을 통해 원금보다 낮은 금액만 상환하면, 법적으로 아무런 신용상 제약 없이 “경제활동이 가능한 구성원”으로 부활할 수 있도록 해준 것이다.

하지만, 앞서 언급했지만 은행이 누구인가? 절대 자기 돈으로 리스크를 감수하지 않고, 정부의 자금으로 장사를 하는 와중에도 가산금리를 때려버리는 곳이 은행이다. 이런 은행이 과연 자신의 돈을 떼였는데 그것을 쿨하게 법원의 말을 듣겠는가?

정부에서 이러한 신용 이력을 계속 보유하고 있는 은행을 감독하면서, 이러한 과거의 신용이력 보유기간을 제한하여, 표면적으로는 법적으로 인정받은 채무조정 또는 채무 탕감에 대한 내용이 신용에 영향을 받지 않도록 하였다. 그렇게 때문에 A씨는 신용점수가 높게 나올 수 있었던 것이다. 물론 통장 등의 개설 및 사용에도 전혀 문제가 없었고, 심지어 신용카드의 사용에도 문제가 없었다. 하지만……

대출을 받기 위해 전산에 입력하는 순간, 대출상담사도 알 수 없는 이러한 D/B 기록에 필터링이 되면, 그제야 알 수 있는 것이다.  과연 이럴 때, 잘못은 누구에게 있을까? 당연히 A씨이다. 하지만, 부동산 중개인은 이런 일에도 미리 대비하여 과거의 탕감이력 존재여부 까지 확인해야 한다.

 

전세자금대출을 받기 위해서는 계약서가 먼저 작성되어야 한다.

3. 안심전세 진행시 또는 대출 진행시 체크사항

3-1 주택보유현황

전세대출은 1주택자에 대해서도 진행이 가능하다. 하지만, 그 1주택의 공시가격도 중요하다. 정부의 정책에 따라변화가 있을 수 있다. 예를 들어 투기과열지구등에 소재한 주택인 경우 가끔 제한이 되기도 한다. 그리고 기본적으로 공시가 9억 이상의 주택보유자라면, 1주택자라고 하더라도 전세대추이 거절된다.

3-2 토지보유자중 토지에 움막 등이 있을 경우

이것은 꽤 재미가 있다. 가끔 전세대출을 희망하는 사람들에게 기타 주택 보유 여부를 확인할 때, 토지 이외에는 없다고 말하는 사람들이 있다. 이때 이 토지에 뭐가 있느냐가 무척 중요하다. 분명히 무허가 건물일 가능성이 농후하고, 또한 움막 또는 축사처럼 거의 활용하지 않는 폐가 수준의 건축물이 있을 수 있다. 토지주는 이를 주택으로 생각하지 않겠지만, 지자체는 이 역시 “주택”으로 인지하고 있을 가능성이 있다.

1주택자가 토지에 움막이 지자체에서 “주택”으로 인지하고 있다는 사실을 모르고 대출을 신청할 경우 거절될 수 있다. 또한 이는 매매거래가 있을 경우, 특히 매도했을 때, 양도신고시에 양도소득세 산출에도 큰 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항이다.

 

3-3 신용관리 부분, 특히 탕감 그리고 회생 이력

부동산 중개사로서 일하다 보면, 은행의 여신은 거래를 도와줄 수 있는 지랫대 역할을 하기도 하지만, 그 외에는 그리 인식이 좋지 않다. 앞서 사례로 들었던 A씨의 경우에는 3개 은행에 각각 200만원~400만원 정도의 탕감을 받았다. 금융감독원의 전산에서는 해당 기록들이 모두 삭제되었지만, 은행연합회 그리고 자체 DB에는 고스란히 남아 호시탐탐 회수할 수 있는 기회를 노리고 있는 것이다.

A씨의 경우 대출을 받으려면, 탕감 받은 금액을 모두 상환한 이후에도 꽤 긴 시간이 흐른 후에야 정상적인 금융생활을 할 수 있다.

 

3-4 임대인의 기타 주택에 대한 임차보증금 관련 사고 이력 여부

앞서 언급한 A씨와 비슷하지만, 비슷하지 않은 케이스인데, 임대인의 신용문제 때문에 거절될 수도 있다. 국/지방세 등의 체납이 오래되어 어떤 절차가 진행되고 있다거나, 다른 임대주택에 대하여 보증금 반환과 관련된 어떤 절차가 진행중 또는 진행되었고 아직 구상권 등의 문제가 해결이 안되고 있다면 임대인 측의 사유로 인하여 전세대출이 거절 될 수 있다.

 

4. 맺음말

부동산을 처음 하는 분들은 이런 실무에서 생길 수 있는 작지만 중요한 정보를 찾기가 무척 힘들다. 그래서 이런 블로그 형식의 글을 게재하는 것이기도 하다.

전세자금대출, 안심대출 등의 평가기준이 타이트 하지는 않는다 해도, 결국 은행이 돈을 쥐고 있기 때문에 그들의 평가기준에 대해서는 겪어보지 않으면 실제로 어떤 일이 벌어 질 수 있는지 가늠할 수 없을 것이다.

전세계약과 관련한 어려움

HUG 주택도시보증공사

앞서 게시한 게시물들을 통해 다소 나마 초보 공인중개사로써 닥칠 어려움을 헤쳐가는데 도움이 되길 바란다.

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