전세계약서 작성시 주의사항 (feat. 도시괴담)

주택은 많지만, 여건이 안 될때, 전세를 선택한다. 이때 전세계약시 주의사항을 알아보자

최근 주택 전세계약과 관련한 이슈들로 인해서 부동산 계약을 앞둔 사람들의 걱정이 상당할 것으로 여겨진다. 특히 전세 계약을 앞둔 사람들에게는 더욱 불안한 마음을 가누기가 쉽지 않은 상황에서, 어쩔 수 없이 인터넷을 검색해보겠지만, 대부분 조회수를 늘리기 위한 자극적인 내용으로 점철된 각종 블로그를 읽어보면, 불안해지는 마음은 더욱 가눌 수 없는 지경에 이르게 된다.

 

# 인터넷에 떠도는 각종 괴담

▶ 전입신고는 되도록 빨리 전세잔금은 6시 넘어서 해라

전세계약을 체결하는 시점은 어느 때라도 관계는 없다. 하지만, 전세 잔금을 6시 넘어서 한다는 것은 분명 문제의 소지가 있는 이야기이다.

기본적으로 전세 잔금은 11시에 하는 것이 가장 이상적이다. 보통의 경우 이사짐 센터에 예약을 하게되면 오전 8시부터 짐을 빼기 시작한다. 보통 마무리되는 시간은 11시 정도이다. 물론 다른 지역으로 이사를 하게된다면 시간이 걸리겠지만, 이럴 경우에는 송금을 미리하여 내가 이사 갈 집에서 살고 있는 분이 이사를 나갈 수 있도록 미리 송금을 해두면 좋다. 그 외에 다른 요구사항이 있다면 부동산과 협의하면 된다.

하지만, 기본적으로 오후 6시에 잔금을 한다는 것은 공실이 아닌 이상 불가능한 일이다. 설령 내가 이사를 가는 집이 공실이라고 하더라도, 내가 전세 잔금을 위해 은행에서 대출을 받는다면, 은행의 일정에도 맞춰줘야 한다.

은행에서는 대출실행 후에 당일 또는 익일에 전입신고를 하도록 하고 있다. 또한, 기존 근저당권이 설정되어있는 경우, 당일로 해당 근저당권등의 제한물권을 해제하기 위한 등기 접수가 되었는지를 확인해야 하는데, 보통 15시를 데드라인으로 본다. 따라서 잔금을 밤에 한다는 등의 말은 현실성이 떨어진다.

전세계약시 주의사항 : 등기부등본에 설정된 근저당권

▶ 근저당권이 없는 집을 골라라??

대부분의 주택 소유자는 이른바 레버리지 효과를 활용하기 위하여 은행에서 대출을 받는다. 또한 우리 스스로를 포함한 대부분의 사람들은 억대의 가격이 책정되어 있는 집을 은행대출 없이 매입할 수 있는 능력이 없다. 따라서 임대목적으로 활용하려는 사람이든, 또는 자가로 활용하기 위해 주택을 구매하는 사람이든 대부분 은행의 주택자금대출을 활용한다. 이에 은행도 채권의 확보를 위하여 해당 주택에 근저당권을 설정한다.

그래도 근저당권이 없는 집은 있다. 두 가지의 경우일 것이다. 첫 번째로는 현금이 있어서 은행대출 없이 구매하는 경우. 두번째는 이미 해당 주택에 거주하는 사람도 전세등의 임대로 거주하는 경우가 있을 것이다.

예를 들어, 내가 선택한 주택에 근저당이 없으며, 현재 임차인이 전세로 거주하고 있다면, 99%의 확율로 해당 주택의 임대인은 기존 임차인의 전제금으로 자신의 주택구매자금을 상환했을 것이다. 이른바 근저당을 말소했다는 것이다.

그럼 임대인이 현재 거주하고 있는 임차인의 전세금을 오롯이 통장에 고이 모셔놓고 있다는 얘기가 아닌 것이다. 그럼 위에 언급한 근저당이 존재하는 곳과 근저당이 존재하지 않는 양쪽의 리스크는 차이가 있다고 말할 수 있을까?

가장 중요한 것은 “근저당권을 확실하게 말소”해야 하는 것이다.

현 시점에 존재하는 것이 아닌, 이후에 존재하지 않도록 하는 것이 전세계약을 하는데 있어 가장 중요한 것이라 할 수 있다.

 

 

# 전세계약시 주의해야할 것은 어떤 것이 있을까?

사실 이번 포스트는 집을 구하는 임차인에게도 중요한 내용이지만, 부동산 중개사무소를 처음 운영하는 초보분들께 더 중요한 내용일 수 있다.

 

▶ 최소한의 임대인 신용정보를 활용하고, 이를 계약서에 제시

사실 부동산 입장에서는 이 부분이 무척 가려운 부분이었다. 그 동안에는 권고사항에 그치면서 문제가 발생하면 부동산에 책임을 묻는 사항이었다. 이른바 권한은 없이 책임만 져야하는 부분이었다. 하지만, 최근 전세관련된 사건을 거치면서 국토부에서 이를 법제화해주어, 부동산 중개업자 입장에서 어느 정도는 어려운 부분이 해소가 되었다.

지금까지 임대인이 자신의 체납여부와 선순위 임차인에 대한 정보를 공개하는 것에 무척 비협조적이었고, 부동산 중개인 입장에서도 전세계약시에 이를 강제하기가 사실상 불가능한 상황이었다. 하지만, 지금은 LH계약시에 세금관련 납세증빙 서류와 선순위 임차권을 확인하기 위한 확정일자부여현황을 요구하고 있기 때문이다. 더불어 HUG 안심전세 대출을 신청할 때도, 전세계약시에 국세/지방세 납세증명서와 확정일자 부여현황을  요구하고 있기 때문이다.

전세계약시 주의사항 :납세증명서와 확정일자부여현황

 

기본적으로 전세계약시에는 위의 세가지 서류를 통하여 계약 당사자를 다소나마 안심시킬 수 있는 수단이 되겠다. 하지만, 부동산 중개인 입장에서는 위 세가지 서류를 살펴볼 때, 발급일자와 서류의 유효기간를 확인해야 겠다.

더불어, 개업 공인중개사는 대상자의 신용정보를 확인할 수 있는 권한이 생겼다. 물론 당사자의 동의를 구해야 하지만, 이런 절차를 생략해서 계약을 진행할 수 없기 때문에, 임대인으로서는 어쩔 수 없이, 본인의 신용정보를 열람하는 것에 협조를 해야한다.

공인중개사가 신용정보를 확인할 수 있다.

 

# 글을 마치며

사실 전세계약의 주의사항을 모두 나열하기에는 내용이 무척 방대할 뿐만 아니라, case by case이기 때문에 한개의 지면으로 하나의 제목으로 설명하기는 불가능하다.

현업에 종사하는 한 사람으로서 최근 이슈되고 있는 키워드를 통해 떠오르는 현시점에 가장 필요할 것 같은 내용을 최대한 자세하게 본 페이지를 활용하여 소개하는 것으로도 많은 분들에게 도움이 될 것이라 확신한다.

최근 각종 전문지식에의 접근은 휴대폰에 몇 개의 단어만 입력하면 쉽게 관련된 정보를 얻을 수 있지만, 그렇게 마주하고 있는 내용들 중에서 진정 도움이 되는 양질의 정보만을 취사선택하는 것도 무척 어려운 일이다.

부디, 임차인 입장에서 가장 유리한 임대제도인 전세제도를 활용하는데 있어, 단편적인 왜곡된 지식과 도시괴담의 영향을 받아 이를 활용하지 못하는 “사태”가 발생하지 않기를 바란다. 또한 업을 처음 시작하는 이른바 초보 중개사분들에게도 다소 도움이 되기를 바란다.

 

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