인천도시공사 전세임대 진행시 모순점 3가지

IH 인천도시공사 전세계약에 대한 모순점을 인식하고 있는지 궁금

인천도시공사 전세임대는 무엇인가?

최약계층을 대상으로 하는 주거복지의 일환으로, LH와 같이 저금리로 전세보증금을 대출해주는 제도이다. 일반적으로 관할지역 주민센터에서 대상자를 선정하여 결정한다. 보통 IH전세계약이라고 통칭하기도 한다.

물론 서울도시공사에서도 해당 사업을 진행한다. 몇 년전에는 지원금액이 시세에 미달하여 실질적인 혜택을 받기가 요원했었으나, 최근에는 LH와 동일한 금액을 운영하고 있어서, 시세적인 부분에 있어서의 괴리감은 상당 부분 해소가 되었다. 물론 서울에 비교하면 많이 부족한 것이 사실이지만, 수도권 중에서 그나마 인천에서는 어느정도 활용가능한 제도이다.

하지만, 이러한 IH 전세임대는 진행하는데 있어 과정과 실제 공사측의 요구사항을 실행하는데 있어서 많은  문제점이 있다. 이를 개선해야 하지만, 개선을 검토하는 것 같지 않고, 혹여 개선을 고려한다고 해도 인천도시공사와 전세계약을 체결하기 위해서는 많은 난관을 극복해야 원활한 진행이 가능하다.

그럼, 인천도시공사 전세임대를 진행하는데 있어 어떠한 문제점들이 있는지 소개해보겠다.

 

도시공사 계약서 예시

 

인천도시공사전세임대 무엇이 문제인가?

전세계약의 절차 또는 형식은 기존의 방법과 차이가 없다. 다만 계약을 진행하는데 있어 현실과 맞지 않는 요구사항들이 있기에 문제가 되고, 실제로 전세지원을 받는 임차인이 오히려 피해를 입을 가능성을 배제할 수 없기 때문에 많은 주의를 기울여야 한다.

 

IH전세임대 모순점

(모순점이라 쓰고, 문제점이라고 이해해도 무방하다)

 

과도하게 오래걸리는 주택 승인심사

일반적으로 LH는 최대 일주일의 주택승인심사 기간이 소요되며, 일반적으로 영업일 기준 3일이면 승인 가부를 통보 받을 수 있다. 이에 반해 인천도시공사로 부터 승인결과를 통보받기 위해서는 더 많은 시간이 필요하다. 또한 먼저 전화해서 알아보기 전에는 알아서 전화주지는 않는다.

보통 LH 또는 도시공사와 전세계약을 체결하기 위해서는 승인심사가 우선되어야 하는데,  이 시간동안 공사에서는 계약금을 걸지 못하게 하고 있다. (실제로는 조건부로 약간의 금액은 걸어놓기는 한다)

임대인 입장에서는 계약금도 없이 몇 일을 기다려줄 사람이 몇이나 있으며, 그 몇일동안 오가는 다른 임차인들이 얼마나 많겟는가?

하지만, 이것은 큰 문제도 아니다, 더 중요한 문제점들은 지금부터이다.

 

전입신고를 잔금일 이틀 전에 해야한다.

도시공사에서는 전세계약의 잔금일 이틀 전에 해당 주택으로의 전입신고를 완료할 것을 요구하고 있다. 이때 담당자에게 물어봤다. 그렇다면 현재 임차인이 거주중인 곳에서 보증금을 받지 못한 상황에서 전입신고를 빼면 “대항력”이 무너지게 된다.

“확정일자”와 “전입신고”가 모두 완료된 익일 00시부터 대항력이 발생하고, 주민등록 전입이 대항력의 주요한 요건이라고 할 때, 현재 살고 있는 곳에서 이틀 전에 이사를 가고자하는 주택으로 전입신고를 한다면, 기존 거주중인 주택에서의 대항력이 무너지게 된다.

이 이틀의 시간이라는 것은 대항력이 무너진 시점에서부터 어떤 일도 일어날 수 있는 긴 시간이다. 이는 단순히 공사측의 전세임대 사업을 대행하는 법무사측의 행정편의주의적인 발상에서 비롯된 이기주의적인 행태라고 볼 수밖에 없다.

이에 담당자에게 물어봤다. 하지만 돌아온 답변은 “공사의 원칙이 이러하니 따라달라”는 말뿐이었다.

 

잔금 당일에 이사한다는 이사업체와의 계약서를 제출해야한다.

HUG 또는 은행에서 시행하는 전세대출, 또는 LH에서는 임차인이 이사를 했는지 실사를 한다. 또한 이사한 집으로 전입신고후 주민등록등본을 발급받아 이를 은행이나 LH에 보내야한다. 도시공사 역시 마찬가지다. 하지만, 여기서 당황스러운 것이 있다.

일반적으로 전세잔금을 지불한다고 하더라도, 이사날짜가 반드시 그날일 수는 없다. 가끔 청소를 미리 한다던지, 기타 수리가 필요해서 기존의 거주자를 퇴거시키려면 잔금을 먼저 지불한 이후 공실인 상태에서 수리를 해야한다.

하지만, 도시공사는 이러한 특수한 상황은 전혀 고려하지 않는다. 전입신고도 먼저하라고 하는 공사의 규정도 당황스러운 것인데, 더더욱 계약당사자들을 당혹스럽게 한다.

계약서의 잔금당일 이사한다는 근거로 이사업체와의 계약서를 제출하라고 하는 것이다. 이 역시 어떠한 예외도 없다는 통보를 받고, 이로 인해서 발생하는 어떠한 상황도 고려하지 않는 것이 많이 답답했다. 도시공사와의 전세계약을 진행하려고 한다면, 이 또한 고려해야하는 사항중에 하나이다.

 

유명무실한 도배장판 교체비용 지원

도시공사에서도 LH와 마찬가지로 도배장판 교체비용을 지원해준다. 물론 전액은 아니고 면적에 따른 한도금액이 있지만, 과연 사용할 수 있을까 하는 의구심이 든다.

다행이도 이사하려는 집이 공실이고 임대임이 허락을 한다면 잔금전이라도 개문을 하여 도배장판의 교체공사를 할 수 있다. 하지만, 그 외의 경우에는 절대 받아볼 수 없는 지원제도라는 것을 이미 상술한 글을 통해서 짐작할 수 있을 것이다.

그야말로, 공사의 규정을 지키려면, 일단 이사짐을 이사할 집에 가져다놓고, 며칠을 밖에서 공사가 끝날때까지 기다려야 한다는 이야기가 된다.

 

후말소 또는 잔금일 동시 말소불가능

도시공사를 통해 전세계약을 하는데 있어서 발생하는 문제점은 비단, 임차인에게만 국한되지는 않는다. 공사측에서의 요구사항은 임대인에게도 예외를 두지 않고, 이행을 요구하고 있다.

대부분의 집주인들은 1주택이며 본인이 살고 있는 집을 사기 위해 담보대출을 활용한다. 당연히 대출은행은 근저당권자로서 해당 주택에 근저당권을 설정한다. 일반적으로 대부분의 주택에는 이렇게 주택구입자금으로 인한 근저당권이 설정되어 있다.

보통의 경우에는 이러한 전세계약의 잔금일에 전세잔금을 받아 이를 은행의 근저당권을 말소하는 방법을 쓰고 있다. 이는 시중은행 및 어떠한 은행도 용인하는 방법이다. LH에서도 “후말소합의서”라는 서류를 통해 근저당권이 설정되어 있는 곳이라고 하더라도 일정한 요건만 맞추면 잔금일 당일 선집행후 말소를 할 수 있도록 업무지원을 하고 있다.

하지만, 지금의 도시공사 전세계약을 위해서는 사전에 말소를 해야한다. 또한 이렇게 해야만 승인절차가 개시된다. 하지만, 부동산에서는 승인여부를 가늠할 수 있지만, 임대인 입장에서는 그야말로 승인여부를 확신할 수 없는 상황에서 어떻게 돈을 끌어와서 근저당권을 상환할 수 있겠는가?

그야말로 관료주의, 행정편의주의의 끝판왕이라는 탄성이 절로 나오게 만드는 것이 인천도시공사의 전세임대 계약이라고 할 수 있다.

 

도시공사 전세임대 계약은 주의할 점만 조심하면 LH와 같다.

부동산 입장에서 임차인이 어떤 대출을 활용하여 전세 계약을 하더라도 무방하지만, 각 대출기관에 따른 특징, 그리고 대출상품에 따른 특징이 존재하고, 이에 따라 업무 프로세스도 달라지게 된다.

IH전세계약이 다소 당혹스러운 요구조건이 있지만, 이러한 단점에 대해서만 잘 대처한다면 크게 문제될 것은 없을 것이다.

현재 시점에서 가장 우려되는 점은 LH가 선제적으로 주택전세금액 평가기준 변경을 예고함에 따라 도시공사에서도 이를 따라갈지 관심을 기울여야 한다는 것이다.

부동산을 처음시작하는 중개사님들 또는 부동산 계약이 생소할 수 밖에 없는 분들에게 있어서 이런 부분들을 사전에 알고 대처한다면, 큰 도움이 될 것이라 생각된다.

모두 이 특징을 잘 주지하고 무리없는 계약진행이 되기를 진심으로 응원한다.

 

 

 

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