신탁등기가 된 주택에 대한 전세계약이 위험하다구요? [부동산이야기 Episode 10]

신탁등기된 곳이 위험하다고?

사람들은 임대차계약을 할 때, 등기부등본을 확인한다. 이 때, 소유자가 신탁회사로 되어 있으면 의아함을 느끼며 물어본다. “이렇게 신탁등기가 되어 있으면 위험한거 아니에요?”

오늘은 신탁등기가 되어 있는 주택에 대한 임대차계약을 할 때의 주의사항을 이야기하고자 한다. 이를 통해 과도한 공포감을 가질 필요가 없다는 것을 다소나마 인식했으면 한다.

 

1 신탁등기란?

신탁 등기가 되어 있다는 것은, 등기부등본상의 소유주가 “신탁회사”로 되어 있다는 것이다.

신탁등기된 한 빌라의 등기부등본
※ 신탁등기된 한 주택의 등기부등본

 

위 등기사항전부증명서를 보면, 소유자는 최근에 경매를 통하여 주택을 매입했다. 그리고 바로 신탁회사로 명의를 이전하였다. 신탁회사 명의인 이 주택이 과연 위험하다고 할 수 있는가에 대해서는 본인 개인적로는 100% 동의할 수는 없다.

 

   (1) 등기부등본에 근저당 대신 신탁명의로 소유권 이전이 되어 있을 뿐

일반적으로 주택을 구입하는 개인은 자금을 조달하는 방법중의 하나인 “주택담보대출”을 선택한다. 일반적인 1금융권의 은행이라면 다소 보수적인 가치평가를 통해 주택 구입자금을 대출해준다. 하지만, 1금융권 은행의 대출규모가 다소 부족할 경우에는 지역협동조합등의 2금융권을 통해 자금을 조달하는데, 이 때 금융기관은 보증인을 요구하고, 이 보증인이 바로 “신탁회사”인 것이다.

신탁회사는 표면적으로는 해당 주택의 “소유자”이지만, 처분 권리 이외의 실질적인 소유권은 실제 소유주에게 있다. 따라서 신탁회사가 소유자로 있는 곳은 “근저당이 있다” 정도로 이해하면 될 것 같다.

 

   (2) 실제 소유관계는 신탁원부에서 확인할 수 있다.

등기사항전부증명서 상에 나타나지 않는 실제 소유자는 어떻게 확인할 수 있는가에 대해서는 아주 간단하게 확인할 수 있다. 바로 신탁원부를 확인하는 것이다. 위 사진의 등기사항전부증명서를 보면, 소유자 밑에 “신탁원부 제0000-0000호”라는 항목을 볼 수 있다.

등기소에서 일정수수료를 내고 받을 수 있다. 그럼 이 신탁 원부에는 어떤 내용이 있을까?

  • 실제 소유자와 신탁회사가 작성한 신탁계약서
  • 실제 주택구입자금을 대출해준 금융기관이 수익자로 설정되어 있다
  • 대출금액 및 수익자의 채권최고액

 

위 사항을 확인한다면, 어렵지 않게 신탁회사 속에 있는 실제 소유자와 대출기관 및 대출금액을 확인할 수 있다.

 

2 신탁등기된 주택에 대한 임대차 계약 작성

   (1) 계약 이전에 임대인에게 신탁원부를 요청한다.

등기부 등본만으로는 임대인의 진위여부를 확인하기가 불가능하다. 따라서 임대인에게 이를 요청하면 된다. 응하지 않는다면 직접 아무 등기소에 가서 발급 받을 수 있다. 원부에는 신탁회사와 대출은행이 기재되어 있고, 실제 위탁자 즉 실제 소유자가 누구인지 확인 할 수 있는 신탁계약서가 있다.

 

   (2) 신탁회사에 해당 주택의 신탁해지 가능여부를 확인한다.

일반적인 전세 계약이라면 보통은 선순위의 근저당권을 해지하는 조건이다. 따라서 신탁이 되어 있는 주택이라면, 신탁을 해지하여 소유권을 원소유주 명의로 변경하는데 문제가 없는지 확인한다.

 

   (3) 대출한 금융기관에 대출잔액 확인서를 발급받는다

신탁을 해지하는데 문제가 없다면, 관련 금융기관으로부터 대출잔액확인서를 발급받아 현재 주택담보대출의 잔액이 얼마나 있는지 확인한다. 또한 전세 계약서의 잔금일을 기점으로 이자 및 기타 해지비용 및 신탁사 사무비용 등을 대략적으로 확인해 두면 좋다.

 

   (4) 잔금시에는 법무사에 신탁해지 업무를 위탁해서 처리 해야한다.

신탁사에서 먼저 요구할 것이다. 법무사에게 연락을 달라고 한다. 그러면 미리 업무의뢰를 받은 법무사가 관련 신탁사 및 금융기관과 연계하여 필요서류, 금액 등을 확정하고 상환 및 명의이전을 해준다. 또한 원소유주의 재산세 등의 미납여부까지 확인해서 처리하여 주기 때문에 신탁등기가 되어 있다고 해서 크게 걱정할 필요는 없다. 근저당을 해지하는 것이라고 생각하면 된다.

 

3. 신탁물건 임대차 계약시 주의사항

   (1) 월세

신탁명의의 주택에 대한 월세계약은 그리 권장하는 것은 아니지만, 안전핀을 꽂을 수는 있다. 바로 보증금을 500만원 이하로 하는 것이다. 일반적으로 1천만원 단위의 보증금은 신탁사에서 컴플레인 할 수 있지만, 일반적으로 500만원 이하는 용인해 주는 편이다. 물론 이게 법적으로 보장되었다는 것은 아니다. 신탁사에서 어느정도 용인해주는 것이라는 것이다.

 

 

   (2) 전세

신탁명의로 된 주택에 대한 전세계약시에는 원소유주 확인 및 대출잔액이 확인될 때 까지는 계약을 위한 조건부계약금도 부동산에서 맡아두는 편이 좋다. 대출 잔액이 전세금액을 상회하거나 계약금액까지 잠식할 정도라면, 원활한 신탁해지를 위해 계약금이라도 부동산에서 잔금 때까지 관리하는 것이 현명하다

잔금때 법무사 입회하에 전달해 주는 것이 좋다.

 

등기부등본상 신축아파트의 경우는 신탁사로 되어 있는 경우가 많다.
신축아파트의 신탁등기된 등기부등본

 

4 맺음말

신탁등기된 물건이라고 하더라도 정상적인 절차에 따라 원소유주에게 명의가 이전된다면, 일반적으로 알고 있는 근저당을 해지하는 것과 다를 것이 없다.

위에 제시한 등기사항전부증명서는 신축아파트의 등본이다. 이를 보면 소유자가 신탁사로 되어 있다. 물론 분양이 완료되고, 전세입자가 입주까지 한 상황임에도 불구하고 이렇듯 명의이전이 오래걸린다.

아파트에 대한 신탁과 일반 주택에 대한 신탁을 다르게 보면 안된다. 그러한 시각으로 본다면 오히려 이런 신축아파트의 신탁이 더욱 리스크가 크다. 임대인 역시 분양사를 믿기 때문에 가능한 일이다. 안전장치는 항상 필요하고, 리스크를 축소해야하는 것은 당연하지만, 어느정도 지식을 가지고 “공백”에 대해서는 서로 믿고, 대신 최대한 확인을 한다면, 큰 무리없이 신탁 주택에 대한 임대차 거래를 원활히 할 수 있을 것이다.

전세계약시 주의점

 

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